Купувачите грабват застаряващи и празни офис сгради за големи отстъпки

Перфектна стихия от падащи стойности на парцелите за застаряващи здания, едва търсене на наематели, произлизащо от пандемията, и високи лихвени проценти за нови заемите и рефинансирането накараха бранша на офис постройките на стойност 2,4 трилиона $ да се колебае.

За някои вложители в недвижими парцели това може да е нещо положително.

Няколко огромни офис здания в цялата страна — в това число в Манхатън — неотдавна бяха продадени с огромни отстъпки от до 70 % на опортюнистични купувачи, които залагат, че ще реализиран огромни облаги, когато цените в последна сметка се възстановят.

През април една малко известна компания, Yellowstone Real Estate Investments, заплати 185 милиона $ за 1740 Broadway, етажна офис кула покрай Columbus Circle в Манхатън. Инвестиционният колос Blackstone е платил 600 милиона $ за постройката десетилетие по-рано. И тази седмица две компании за недвижими парцели сграбчиха кула в центъра на Манхатън за по-малко от 50 милиона $, съгласно Bloomberg.

Въпреки че това са релативно дребни купувачи, появяването им е знак за натрупването на болежка на пазара на търговски парцели в Съединени американски щати. Проблемното подписване на покупко-продажби е една от най-видимите илюстрации на назряващи проблеми в бранша, които могат да доведат до огромни загуби за стотици банки и вложители в заеми, обезпечени с недвижими парцели.

Офис секторът стартира с пандемията, която сложи началото в трайно прекосяване към отдалечена работа. Оттогава работодателите трябваше да се приспособят към неналичието на служащите си в офиса пет дни в седмицата, което накара мнозина да понижат офис пространството си. Това удари притежателите на здания, които зависят от постоянните наеми, с цел да изплащат ипотеките си.

Нарастващите лихвени проценти единствено затрудняват нещата, като доста притежатели не желаят да предоговарят финансови покупко-продажби или не можете да си позволите нови ипотеки - изключително в случай че наемодателите нямат задоволително наематели, които заплащат наем. Някои притежатели на здания заплашиха да просрочат ипотеките и да изоставен парцелите си.

В същото време кредиторите и вложителите в облигации, обезпечени със заеми за търговски недвижими парцели, се пробват попречване на забрана на здания и понасяне на огромни загуби посредством затруднени продажби. Вместо това мнозина дадоха на притежателите на парцели повече време, надявайки се, че могат да наемат нови наематели и да възобновят изплащането на ипотечните заеми. Тази тактика държи под похлупак броя на бедстващите здания, които сега се продават. Но в един миг възбраните и проблематичните продажби стават неизбежни и това се случва в Ню Йорк, Чикаго и Лос Анджелис.

До момента тази година 16 офис здания с ипотеки които бяха опаковани в облигации за търговски недвижими парцели, бяха възбранени или погасени - което докара до загуби от 500 милиона $ за вложителите на национално равнище, съгласно Trepp, компания за данни и изследвания. Миналата година 26 ипотеки, опаковани в облигации, бяха възбранени или погасени, което докара до $265 милиона загуби за вложителите.

с прякор постройката „ MONY “.

Flatiron building в Манхатън до жилища.

Мнозина в бизнеса с недвижими парцели виждат превръщането на офис здания в жилища като метод за справяне с нуждата от повече жилища в градовете и пониженото търсене на офис площи. Но преустройствата са скъпи и не всички здания са лесни за преоборудване.

И Йелоустоун, и TPG взеха двете здания на Бродуей на цена, която беше почти 70 % отстъпка по отношение на това, за което тези здания бяха продадени последно преди към десетилетие.

Миналата година получиха офис парцели в Далас и Хюстън в покупко-продажби напълно в брой.

Сънс и професионален женски баскетболен тим преди две години след следствие от N.B.A. в обвинявания в малтретиране на чиновници и потребление на расови обиди. Съобщава се, че той е продал двата тима за 4 милиарда $. Г-н Сарвър отхвърли да разиска договорката.

През октомври компанията на господин Сарвър заплати към 580 милиона $ в брой за относително нов офис и търговски комплекс в предградието на Далас. Седем години по-рано комплексът е продаден за повече от 733 милиона $, съгласно данни на CoStar.

Тимъти Слоун, някогашен основен изпълнителен шеф на Wells Fargo и заместник-председател на капиталовата компания Fortress сподели, че е прекомерно рано за множеството институционални вложители да стартират да купуват офис здания – даже и на ниски цени.

„ Можете да видите богати хора да купуват празни офис здания “, господин, сподели Слоун. „ Но те могат да си разрешат да гледат в дълготраен проект там, където капиталов фонд не може. “

Друго нещо, което възпира закупуването в затруднено състояние, е, че толкоз доста остарели парцели се нуждаят от огромни финансови вложения да обезпечат типа улеснения, които наемателите търсят, или да платят, с цел да преустроят тези здания в жилищни жилища.

Джефри Каплан, създател на Meadow Partners, 6,2 милиарда действителни $ шеф на парцели, сподели, че е мъчно да се развълнуваш прекалено много от закупуването на по-стара офис постройка, която нямаше удобствата на новопостроена такава — даже и евтино.

„ Някои от тези здания просто не знам какво се случва “, сподели господин Каплан. „ Не е осъществимо всички тези „ меки “ офис здания да бъдат превърнати в жилищни. В доста случаи към момента е прекомерно скъпо. “

Сюзън С. Бичи способства с проучване.